今年，房產線下課去了6座城市，在不同的城市里我們提出了新的觀點：

　　比如長三角一體化給上海及周邊城市帶來新的機遇；粵港澳大灣區為深圳賦能；地理位置優越的南京在南北縱線上通吃江蘇、安徽兩省；超級生態企業給只有西湖的杭州增添了生機；TOD之城的成都就像是裝上13個超級發動機的齒輪……

　　每一座城市都在煥發新的光彩，作為首都的北京自然不甘落后。在線下課之前，小巴“偷師”北京樓市的11條黃金觀點，先來一睹為快吧！

　　01

　　地理位置

　　1.如果你仔細留意，會發現北京三環內除長安街以外，基本沒有東西或者南北方向的貫通主干道路，從古至今，首都的防御思想從未改變。

　　2.很多看過北京最新一期總規劃的朋友會注意到，除了北部的西北旺、北七家；東邊的通州；西邊門頭溝；南邊的亦莊和天宮院，北京的五環基本是被綠地規劃所包圍。

　　

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　　3.外圍被封堵后，我們的內城其實也并不樂觀，如果你有留心觀察的話，其實五環以內，有大量的空置區域。僅以最繁華的東三環至東五環為例，上圖中的紅色方框都是公園綠地，綠色方框是閑置空地或農村（是的，北京五環內外還有大量農村），而紅色部分，政府是不太可能放出來開發的。（同上圖）

　　02

　　城市對比

　　1.北京的土地開發和城市規模被牢牢限制，目前的情況是：北京的建筑密度遠低于上海，人口和上海持平，建成面積接近，住宅套數接近。

　　2.相比上海，北京的外來人口更加年輕，這意味著更多的勞動人口和勞動時間，更高的消費欲望，更少的基建支出。

　　

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　　3.與直覺相違背的是，印象中“大老粗”的北京不僅第三產業的占比比上海更高，在比重上也遠遠超過上海。這一結果和互聯網、金融業還有文化娛樂傳媒業的加持有著緊密的聯系。

　　

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　　03

　　城市房價

　　1.目前，北京超過60%的二手房交易，總價都在500萬以下，這個價位對應的主流面積段也就在60~80㎡，而其中最多的是三四環內的老公房，以及五環外地鐵周邊的次新兩房。

　　2.許多“首套上車”的朋友，往往手上只有100萬出頭的資金，希望買到300萬左右的房子。這就導致這個價位的房子很容易出現問題，比如一套五環外地鐵旁的“上車”盤，300萬只能買到50平的一居室，而如果能加到400萬，就能買到100平方米的二居室，實際一居室本身的價值只有200萬，多出的100萬則是“上車”的門票。

　　3.對于購買首套房的朋友來說，最重要的是三點：選籌正確，貸款貸足，收益穩定。

　　4.800萬總價以上，可以關注14號線東段從望京至九龍山這一段，8萬以下次新。

　　5.北京買房，總價1800萬以內，越高越劃算。

　　在選籌上，你擁有更少的買家對手，有更大機會接觸性價比更高的房源；

　　而在稅費上，更高總價的房產，往往更適合全款買入然后抵押，能夠最大程度上節約稅費，這是抵押貸的一大優勢，總價越多，省的稅費越多，而這部分節約的成本往往不為賣家熟悉，成為買家的套利空間。

　　一旦房價超過1800萬，貸款又會成為一大掣肘，在北京，單人單筆貸款上限一般在1000萬，房價在1800萬左右的時候，六成的貸款已經超過1000萬。

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