1月14日，據證券時報獲悉，深圳市正在開展建立二手房指導價格相關制度的研究工作，目前暫無出臺的相關時間表，該制度的目的主要是為了穩定深圳市二手商品房價格、穩定深圳市商品房市場預期。

　　如果成真，那么這將是樓市又一重磅大招。

　　眾所周知，現在新房價格普遍限價，而二手房價格沒有任何限制，結果新房二手房價格倒掛，同區域的二手房價格高于新房。根據國家統計局公布的數據，2019年11月份，深圳新房價格同比上漲3.3%，二手房價格上漲6.4%，可見，二手房價格差不多是新房價格漲幅的一倍。

　　其實，深圳房價漲幅實際情況可能還高一些，據數據寶追蹤的《2019年320個城市房價排行榜》數據顯示：2019年底，深圳二手房均價達到65516元，同比上漲8.65%，在北京上海房價下跌或漲幅回落的情況下，深圳一躍成為全國房價最高的城市。

　　據悉，深圳去年底的二手房均價，比北京貴2500元，高出上海20%多，是廣州的近兩倍，是杭州的兩倍多。

　　深圳房價上漲的原因有很多，最主要是深圳地方太小，在一二線城市里除了廈門，就是深圳了吧，住宅土地供應太小再加上人口不斷流入導致供不應求，所以你看到國內買房最難負擔的城市就是這兩個。

　　更為重要的是，深圳先行示范區文件的發布，讓深圳的定位大幅提高，從國內一線城市向國際一線城市邁進。

　　但是先行示范區，顯然不能成為房價的示范區，而應該成為高質量發展的示范區。2016年那波全國樓市牛，就是先于深圳的。在其他城市房價普遍進入調整的情況下，深圳獨具一格，當然得成為打壓的對象。

　　早前，深圳一些小區“集體漲價”被限制交易就可以視為第一槍，但是這對穩定房地產市場來說作用還是比較有限，比如深圳全市性綜合指標房價年度漲幅目標是5%，但實際情況上，二手房價格遠高于5%。

　　那怎么辦？

　　或許就是二手房也參考新房那樣限價，但是二手房個體性比較強，政府很難對賣方有更多的約束，很大的可能就是設立一個舉報機制，比如某一個小區年度房價漲幅超過5%就可以進行投訴等，當然這只是猜測，具體最后的舉措是怎樣以后才知道。

　　我認為，今后包括深圳這樣的核心城市，今后將會進入慢漲的格局（部分地區除外，比如深圳光明區，去年漲幅就超過30%）。所謂慢漲就是不能像以前那樣的瘋漲，必須在GDP增長以及居民收入增長相匹配，深圳2019年GDP增長預期是7%左右，2019年前三季度居民人均可支配收入名義增長8.6%，就是未來房價漲幅需要控制在這范圍，要不然會出問題。

　　因為這考慮到居民負擔、居住成本以及城市競爭力。深圳目前的居民杠桿率（居民負債/GDP）超過了80%。國際平均水平是62.1%，簡單說就是深圳居民的欠錢多，那欠的錢主要是什么？當然是房貸。過去的經歷說明，居民杠桿率和房價息息相關，你看，房價漲得最快的時候，往往也是居民債務增長最快的時候。

　　

　　銀保監會最新發布的文件再度表明要抑制居民杠桿率過快增長。在我看來，抑制居民杠桿率過快增長就必須得抑制房價過快上漲。從國外房價趨勢來看，中心城市房價上漲是沒有頂的，關鍵是上漲的幅度，所以買房盡量考慮京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區這些城市群里面的房子，雖然不意味可能大漲，但起碼能保值，因為人都是往這里走，這里都沒有潛力，還有哪里？

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