今天是3月2號，來和大家聊聊從去年年底就開始提，昨天開始已經正式進入轉換實施期的房貸利率“換錨”這件事。

　　

　　按照央行去年發布的公告，從今年的3月1日到8月31日，房貸合同是按舊規約定利率的人就要陸續和銀行商量該怎么轉換了。

　　但業問在日常溝通的過程中發現，仍有很多人存在著各種疑惑，壓根就沒搞懂這究竟是怎么一回事兒。

　　所以業問今天就干脆把其中一些重要的、大家普遍比較關心的問題再拿出來詳細說說。

　　首先，是要不要轉換的問題。

　　有些人買房比較早，利率本身就打了折，所以會問：我的利率已經這么低了，還需要改嗎？

　　大家先明確一點，這次調整針對的是“參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款”，所以說原本約定了固定利率的房貸合同不需要調整，公積金貸款的部分也不受影響。

　　而如果你原本合同約定的是浮動利率的話，那不好意思，除非你貸款的剩余時間很短，不然要不要改不是你可以選擇的，你就一定要做這個轉換，銀行接下來會聯系你的。

　　那么就有第二個問題了，發生了什么變化呢？

　　過去，浮動的房貸利率是以“貸款基準利率”作為定價基準的，在這個基礎上上浮或者下浮一定的比例。

　　舉例來說，業問在2018年買了一套房，貸款利率是在基準利率的基礎上再上浮20%，而當時的基準利率是4.9%，那么對應的實際利率就是4.9%*（1+20%）=5.88%。

　　假設沒有LPR的推出，而明年貸款基準利率變成了4.85%，那么業問明年的實際利率就變成了4.85%*（1+20%）=5.82%。

　　這就是原來浮動房貸利率的計算方法，非常簡單。

　　但接下來，你有兩個選擇：

　　一是以LPR為定價基準，在此基礎上進行加點；二是約定為固定利率。

　　你可以選擇浮動，也可以選擇固定，完全看你自己的決定，銀行一般也不會強制你做某種選擇。

　　看到這你可能有一堆問題：LPR這玩意和貸款基準利率有什么不同？加點要加多少？固定利率要設為多少？

　　要搞明白這個，得先搞明白啥是LPR。

　　這么多年以來，銀行的貸款基準利率是央行決策規定出來的利率，好幾年才變一次。

　　而LPR是多家銀行每月在MLF利率的基礎上加點報價形成的，更市場化。

　　要加多少點呢？加點的數值應該等于你原來合同的最近執行利率水平和2019年12月發布的對應期限LPR利率的差值。

　　如果你沒看懂，可以記住業問的這個公式：

　　重簽合同后的實際利率=最新周期的LPR +（原實際利率-4.8）

　　還是業問的例子，2018年買了一套房，貸款利率上浮了20%，實際利率為5.88%。

　　要算出2021年業問最新的實際利率，首先得找到2019年12月的5年期以上LPR利率，這個數值是4.8%。

　　

　　5.88減去4.8，產生的差值就是1.08%，這就是業問這筆房貸的固定加點值了，接下來無論最新的LPR是多少，后面的這個加點值就固定在這不會變化了。

　　當然，如果業問一開始沒留神選了固定利率呢？那就直接按原合同的實際利率繼續執行，在這個例子中就是5.88%，以后也都是這個利率。

　　接下來你可能會問：那我到底要選浮動利率還是固定利率？

　　分三種情況來說吧。

　　第一種情況，原本為基準利率。

　　你最近的執行利率就是基準利率4.9%，所以你的固定加點是4.9%-4.8%=0.1%。

　　如果選擇固定利率，那么以后利率都是4.9%；如果選擇浮動利率，以后的利率就是LPR+0.1%。

　　當未來的LPR小于4.8%時，就是浮動利率比較劃算；當LPR等于4.8%時，浮動利率和固定利率一樣；當LPR大于4.8%時，固定利率比較劃算。

　　最新一期公布的5年期LPR，已經只有4.75%，所以選浮動利率更劃算。

　　第二種情況，原本為基準利率上浮。

　　繼續用業問上面提到的例子，2018年買的房子，利率上浮20%，實際執行利率5.88%，固定加點1.08。

　　選擇固定利率的話，業問以后的房貸利率都是5.88%，不劃算。

　　選擇浮動利率的話，按照前面的公式，業問以后的利率就是LPR+1.08。

　　即便接下來央行不再繼續調低5年期LPR了，業問在2021年將拿到的最新利率會是4.75+1.08=5.83，比之前要少一點！

　　當然，如果LPR后面又調回到4.8了，那實際利率就和之前的一樣，如果LPR大于4.8了，那比之前的要坑。

　　第三種情況，原本為基準利率下浮。

　　假設業問2018年買的另一套房子，利率是下浮了10%，也就是打了9折。

　　那么業問實際執行的利率就是4.9*0.9=4.41，固定加點是-0.39。

　　同樣的邏輯，選固定利率，那業問接下來的利率就還是4.41，也不錯。

　　選浮動利率，按照前面提到的公式，業問以后的利率就是LPR-0.39。

　　同樣，即便接下來的5年期LPR還是4.75，業問在2021年將拿到的最新利率是4.75-0.39=4.36，比之前要低！

　　如果LPR后面又調回到4.8了，那實際利率就和之前的一樣，如果LPR大于4.8了，那比之前的要坑。

　　看到這里，你肯定也發現了，4.8這個數值非常關鍵！

　　所以，如果上面的這些算法你覺得還是太麻煩，又想搞明白接下來是看固定利率劃算，還是浮動利率劃算，那就直接看最新的LPR是比4.8%高還是低就行了。

　　如果低于4.8，浮動劃算！如果等于4.8或者超過4.8了，固定劃算！

　　業問此前給大家的建議，是在房貸利率轉換時，一定要選擇浮動利率。

　　因為目前5年期以上LPR已經低于4.8了，未來3-5年內大概率會繼續下調！

　　但房貸畢竟得還好幾十年，短期看是更便宜了沒錯，那3-5年之后呢？會不會又上調？如果調得比4.8高了，那豈不是虧大啦？

　　業問的答案是：LPR的調整曲線肯定不可能一直下滑，短期下調后難免迎來盤整甚至是回調的時候，但中長期曲線一定是無限接近與零甚至是負數的！

　　用人話來解釋就是：我們早晚都要進入發達國家已經在實行的零利率或負利率的狀態。

　　周小川之前已經放過口風了：“中國還是可以盡量避免快速地進入到負利率時代”，背后的意思也非常明顯了，雖然短期不會出現零利率，但中長期完全可能。

　　所以業問在這里再給大家強調一遍：房貸利率轉換時，一定要選擇浮動利率！

　　注意了，這個只能轉換一次，選完了以后就都是按照這個來，沒法再改了。

　　選好了之后，是不是利息馬上就能減少呢？

　　不是的，因為轉換當下的利率是保持不變的。

　　什么時候開始有變化呢？多久變一次呢？這就分別要看你和銀行約定的“重定價日”和“重定價周期”了。

　　從下一個重定價日開始，LPR按照最新公布的數值去算，每一個重定價周期變化一次。

　　重定價周期最短一年，你也可以約定為兩年、三年。

　　但是因為未來一定是處于降息周期，所以如果你的周期長了，別人利息減少了你還是不變，那多虧啊，所以建議約定為一年。

　　重定價日呢，這個就比較隨意了，你可以自行決定，不過多數人的選擇是1月1日。

　　給大家舉個例子幫助理解：

　　如果你約定的重定價周期是1年，重定價日是1月1日的話。

　　那么你做了轉換之后，一直到2020年12月31日，你的房貸利率仍然和轉換之前一樣。

　　從2021年1月1日開始，你的利率可能就有變化了。

　　2021年1月1日至2021年12月31日，你的房貸利率是2020年12月20日公布的對應期限LPR+你的固定加點。

　　2022年1月1日至2022年12月31日，你的房貸利率是2021年12月20日公布的對應期限LPR+你的固定加點。

　　以此類推……

責編：hxqroot　

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